抵押贷款支持证券_Mortgage-Backed Security
什么是抵押贷款支持证券（MBS）？
抵押贷款支持证券（MBS）是一种类似债券的投资。每份MBS代表银行或政府机构发行的一系列住房贷款及其他房地产债务的份额。投资者定期收到类似债券利息的支付。
自2007至2008年金融危机以来，MBS市场发生了显著变化，这场危机主要是由于次贷市场崩溃以及复杂的MBS及相关衍生品网络引发的。今天，MBS市场依然是全球金融体系的重要组成部分，虽然现行有了新法规，并受到投资者和决策者的更大关注。按总值计算，美国超过三分之五的抵押贷款被重新包装为MBS。[1][2]
随着对MBS的投资不断增长，并回到金融危机前的水平，人们是否应该更加关注下一次衰退可能引发的抵押贷款违约潮，再次对全球经济造成严重影响？接下来，我们将为您详细介绍这些投资的具体情况、存在的原因以及它们在2020年代市场中的角色。我们将帮助您更好地判断它们是否适合您的投资组合及国家的金融战略。
关键要点
- 抵押贷款支持证券（MBS）是代表对一系列抵押贷款产生的资金的索赔的投资。
- 这些证券通过将多个抵押贷款汇集在一起，并将其组成的证券份额出售给投资者，从而进行证券化。
- 由政府赞助的企业（GSE）如房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼梅（Ginnie Mae）发行的MBS被称为机构MBS，因其获得政府支持而被认为信用最高。
- 非机构MBS由私营实体发行，风险较高且收益潜力更大，因为这些证券没有政府担保。
- MBS可以通过利息和本金支付提供定期收入、投资组合多样化，以及其收益潜力通常高于其他固定收益证券。
理解抵押贷款支持证券（MBS）
MBS是由抵押贷款汇集而成的资产支持证券。购买MBS的投资者基本上是在向购房者提供资金。MBS可以通过经纪商进行买卖，最小投资额因发行者而异。
如同2007至2008年次贷危机所显示，MBS的安全性往往取决于它所支持的抵押贷款的质量。在2020年代，大部分MBS都得到了美国政府的支持，这些称为机构MBS。[1]
今天市场上销售的MBS必须由GSE或私人金融公司发行，并且经过认可的信用评级机构评定为前两类评级。与此同时，非机构MBS则由私人金融机构发行，不被担保，证券则根据优先级分组，以便根据投资者的风险偏好向不同的投资者出售。[3]
重要提示： 负担次贷的抵押贷款支持证券在2007年金融危机中扮演了关键角色，导致数万亿美元财富的损失。[4]
理解MBS的最佳方式是了解它们的形成过程。以下是详细步骤：
抵押贷款支持证券的类型
主要分为两类MBS：通过证券与抵押贷款担保债务（CMOs）。以下是此类MBS里面其他主要种类的描述表。
| MBS类型/缩写 | 描述 | 发行者 | 风 险概况 | 投资者适宜性 |
|---|---|---|---|---|
| 通过证券 | 一组抵押贷款，其本金和利息支付按比例传递给投资者。 | 政府资助机构（GSE）如房利美和房地美 | 由于GSE的支持，风险较低。 | 寻求稳定收入和中等风险的投资者。 |
| 抵押贷款担保债务（CMOs） | 一种抵押贷款担保债务（CDO），MBS分为不同的层次，具有不同的到期日和风险概况，提供不同预期回报。 | 私人金融机构 | 根据不同层次风险水平不同。 | 具有不同风险承受能力和收入偏好的投资者。 |
| 机构MBS | 由政府资助机构（GSE）如房利美和房地美发行或担保。 | 房利美、房地美 | 由于政府隐性担保，风险较低。 | 寻求相对安全投资和中等收益的投资者。 |
| 非机构MBS | 由私营实体发行，没有政府担保。 | 私人金融机构 | 由于缺乏政府担保，风险较高。 | 风险承受能力较高且寻求更高收益的投资者。 |
| 商业抵押贷款支持证券（CMBS） | 由办公楼、购物中心和酒店等商业物业支持。 | 私人金融机构 | 根据物业类型和经济状况，风险水平中等偏高。 | 寻求接触商业房地产的机构投资者和高净值个人。 |
| 住宅抵押贷款支持证券（RMBS） | 由住宅抵押贷款支持，通常针对单户住宅或公寓。 | GSE或私人金融机构 | 根据基础抵押贷款和发行者风险水平不同。 | 寻求接触住宅市场，具有不同风险偏好的投资者。 |
| 剥离抵押贷款支持证券（SMBS） | 将本金和利息支付分开为不同的证券。 | 投资银行 | 由于提前还款和利率风险，风险较高。 | 理解抵押贷款支持证券复杂性的成熟投资者。 |
抵押贷款支持证券的发展历史
抵押贷款支持证券在1968年《住房和城市发展法》通过后首次引入。该法案创造了政府国民抵押贷款协会，即吉尼梅，后者从房利美分离出来。
新实体使银行能够将抵押贷款出售给第三方，以便拥有更多资本用于贷款和发放新贷款。这使得机构资金能够购买并将多笔贷款打包成MBS。
吉尼梅在1970年为零售住房市场推出了首批抵押贷款支持证券。首个私营MBS由美国银行于1977年推出。[5]
抵押贷款支持证券与2007至2008年金融危机
抵押贷款支持证券在2007年开始的金融危机中扮演了核心角色，这场危机导致数万亿美元财富的损失、雷曼兄弟的倒闭，以及全球金融市场的动荡。[4]
回顾当时，房价迅速上涨以及对MBS日益增长的需求无疑鼓励了银行降低贷款标准，促使消费者愿意不惜一切代价涌入市场。
这标志着次贷MBS的开始。在房利美和房地美支持抵押贷款市场的情况下，所有抵押贷款支持证券的质量下降，其评级失去了意义。然后，在2006年，房价达到顶峰。[6]
次贷借款人开始违约，即未能偿还贷款。因此，房地产市场开始长期下滑。越来越多的人选择放弃抵押贷款，因为 他们的房产价值低于所借贷款的额度。即便是支撑MBS市场的常规抵押贷款，其价值也大幅下滑。大规模的未支付意味着许多基于抵押贷款池的MBS和抵押贷款担保债务（CDOs）很快被大幅高估。
随着机构投资者和银行尝试并失败于出售其劣质MBS投资，损失不断积累。信贷紧缩，导致许多银行和金融机构岌岌可危，整个经济面临崩溃的风险。
美国国会批准了7000亿美元的金融系统救助计划，以缓解信贷危机。此外，美国联邦储备在几年内购买了4.5万亿美元的MBS，而问题资产救助计划（TARP）则直接向银行注入资金。
救助计划的一些措施包括：
- 约2500亿美元用于稳定银行业
- 270亿美元用于稳定信贷市场
- 800亿美元用于支持美国汽车工业
- 近700亿美元用于救助保险巨头美国国际集团
- 460亿美元用于帮助陷入困境的家庭避免房屋止赎，即抵押贷款人或银行因未还款而没收借款人的房屋
2010年，TARP结束。同年，《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法案》通过，该法案将最初授权的7000亿美元TARP降至4750亿美元。[7]
抵押贷款支持证券的优缺点
优点
- 固定利率和每月支付
- 比单一贷款具有更多多样化
- 与企业债券或股市的相关性相对较低
缺点
- 收益可能会因借款人提前再融资或提前还款而受到影响。
- 如果利率上升，MBS的价格可能会下跌。
优点
对于投资者而言，抵押贷款支持证券相较于其他证券具备一些优势。它们支付的固定利率通常高于美国政府债券。此外，它们通常提供每月支付，而债券在到期时一次性支付。
鉴于大多数MBS得到了政府的支持，因此抵押贷款支持证券被认为相对低风险。如果MBS得到联邦政府的担保，投资者就不必承担借款人违约的成本。此外，与企业和政府证券市场相比，它们还提供了多样化的投资选择。[8]
缺点
提前还款可能是自愿的，例如借款人再融资或搬迁，或是非自愿的，源自违约。再融资是提前还款的主要来源，因为借款人在市场利率下降时可以不付罚金地按面值还清剩余贷款。这使得MBS成为可赎回证券，限制了其价格上升的潜力，并导致负的凸性。加权平均票息（WAC）可以评估基础抵押贷款池的提前还款特征。随着抵押贷款的还清，WAC会定期变化。[9]
这与持续时间风险相关，后者是指MBS的价格对利率变动的敏感性。MBS通常具有较长的到期日并支付固定利息，因此持续时间较长，对利率变动的价格敏感性也相对较高。然而，与传统固定收益证券不同，MBS的持续时间并不是固定的，而是由于借款人随时可能提前还款而保持不确定。
MBS还对贷款和抵押贷款的利率变动非常 敏感。如果利率上升，愿意申请抵押贷款的人将变少，从而导致房地产市场下滑。
不同类型的MBS流动性差异显著，机构MBS受益于高度流动的待公告（TBA）期货市场，并能够执行资金的美元转换。相比之下，私人标签MBS的流动性则明显受到限制。[9]
当今的抵押贷款支持证券
在美国，MBS市场规模庞大，据纽约联邦储备银行的数据显示，现有证券超过11万亿美元，平均每日交易量近3000亿美元。[3]该市场分为两大类：机构MBS，由政府资助实体如联邦国家抵押贷款协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）发行，以及非机构MBS，由私人金融机构发行。
机构MBS被认为风险较低，因为它们得到了房利美和房地美的担保，承诺在房屋所有者违约时仍会支付投资者。这种担保最终由美国政府支持，使得机构MBS对寻求稳定、固定收益回报的投资者具有吸引力。在2024年5月，机构MBS的平均每日交易量达到了2929亿美元，较2023年5月增长了19.4%。[3]
而非机构MBS则没有明确的政府担保，通常承担较高的信用风险。投资非机构MBS的投资者面临潜在损失，若房屋所有者违约。非机构MBS通常提供比机构MBS更高的收益来补偿这一风险。2024年5月，非机构MBS的平均每日交易量约为16.2亿美元，较2023年5月增长6.8%，但仅占机构MBS的一小部分。[1]
MBS市场的增长可归因于对这些证券的需求增加、全球经济扩展以及通过货币政策持续刺激经济增长的努力——这些并不是美国联邦储备力求从资产负债表中剥离的唯一资产。然而，该市 场也面临诸如利率风险等挑战。
重要提示： 当住宅抵押贷款支持证券下跌时，住宅抵押贷款往往会上涨，反之亦然。[10]
MBS的价格与利率呈反比关系，这意味着当利率上升时，现有的MBS贬值。此外，当房主以较低利率再融资时，提前偿还现有贷款，可能会削减投资者预计从MBS中获得的现金流。经济衰退也可能导致抵押贷款违约率上升，进而造成MBS投资者的损失。
尽管存在这些挑战，MBS市场依然高度活跃，流动性巨大。在金融危机期间和后期，大量购买MBS的联邦储备逐渐出售其持有的MBS。因此，市场已经从传统的银行和联邦储备持有转向了资金管理人和其他机构投资者。这一变化部分是由于新法规及联邦储备的量化紧缩计划。[11][12]
MBS的利差——是卖方必须支付给投资者的利率与10年期国债之间的差额——在2022至2023年间几乎翻倍至疫情前的水平，尽管在2020年代中期，这些利差开始缩小。这意味着投资者对承担这些证券的补偿要求降低，反映出对这些证券质量的更大信心。然而，由于利率较高，MBS的供应也相应减少。[12]
MBS与银行的关系
总体而言，抵押贷款支持证券将银行转变为购房者与投资行业之间的中介。银行可以向客户发放抵押贷款，然后以折扣价将其出售以用于MBS。
银行将这笔销售记录为资产负债表上的增项，如果购房者日后违约，银行不会遭受任何损失。只要所有相关方都按规定行事，该过程就对所有相关方都有利：银行保持合理的抵押贷款发放标准；房主按时还款；审查MBS的信用评级机构进行尽职调查。
什么是资产支持证券（ABS）？
资产支持证券（ABS）是一种以基础资产池为担保的金融投资——通常是产生现金流的债务形式，如贷款、租赁、信用卡余额或应收款项。它以债券或票据的形式存在，按固定利率支付收入，直到到期。[13]
对于寻求收入的投资者而言，ABS可以成为其他债务工具（如企业债券或债券基金）的替代品。ABS使发行者能够募集资金，用于贷款或其他投资目的。
抵押贷款服务商在MBS市场中的角色
抵押贷款服务商在MBS市场中扮演着重要角色，负责管理池中抵押贷款的日常事务。他们负责从借款人收取每月抵押贷款还款、管理托管账户、处理逾期情况，并确保投资者按时收到他们的支付。[8]
总结
MBS是一项投资，基本上是一大篮子抵押贷款的股份。随着每位业主偿还贷款，贷款支付为持有MBS的投资者提供稳定的收入流。
MBS市场，特别是机构MBS，大幅增长，但监测可能导致市场不稳定的风险和失衡至关重要。随着市场的发展，参与者必须保持对最新趋势、风险和前景的关注，以做出稳健的投资决策。
参考文献
[1] SIFMA. "US MBS Statistics."
[2] U.S. Federal Reserve, St. Louis. "Mortgage Debt Outstanding, Millions of Dollars; End of Period."
[3] Federal Reserve Bank of New York. ''Mortgage-Backed Securities" Page 1.
[4] Federal Deposit Insurance Corp. “Origins of the Crisis,” Page 6 (Page 4 of PDF).
[5] International Financing Review. “1977: US$100M Deal for Bank of America: The First Private MBS.”
[6] Congressional Research Service, via Federation of American Scientists, Project on Government Secrecy. “Introduction to U.S. Economy: Housing Market,” Pages 1–2.
[7] U.S. Department of the Treasury. “Troubled Assets Relief Program (TARP).”
[8] U.S. Securities and Exchange Commission. "Mortgage-Backed Securities and Collateralized Mortgage Obligations."
[9] John C. Hull. "Options, Futures, and Other Derivatives,” Pages 179–180, 746–748. Pearson, 2022.
[10] Bankrate.com. "Mortgage Backed Securities."
[11] Federal Reserve Bank of St. Louis. “How Will the Fed Reduce Its Balance Sheet?”
[12] Morgan Stanley. "2024 Fixed-Income Insights."
[13] U.S. Securities and Exchange Commission. “Asset-Backed Securities.”